财政收储：2025 年楼市救市的 “特效药”？

2025 楼市救市：财政收储的大戏开场

宝子们，今天咱来唠唠 2025 年楼市救市的那些事儿。之前就一直跟大家说啦，今年救市的关键根本不在于啥限购限贷政策的再次放开。你们想想，上海要是再放开限购，顶多就是救上海自己，北京、深圳也一样，各自救各自的城市，对全国其他地方的楼市能有啥大用处呢？这就好比给一个病人吃了一颗只能治头痛的药，但人家全身都不舒服，根本解决不了根本问题。

所以说，2025 年全国楼市大救市的信号，其实在于财政收储这个看似低调但超级重要的动作。现在楼市的重点就是去库存，而去库存最有效的方法，就是让财政出手，把市场上那些多余的房子和土地都收储过来，通过减少库存来让供求关系恢复平衡。这就相当于给楼市这个病人来了一场大扫除，把体内那些淤积的 “毒素” 先清理干净，后续的治疗才能顺利进行。

就在 2 月底，财政收储的大动作开始啦，国家队正式下场去库存。广东省率先发布了关于专项债券发行的通知，计划在 2 月 28 日对专项债券八、九期进行竞争性招标。这次专项债的用途那可是相当关键，两笔专项债券合计约 307 亿元，全部用于回收广东省内的闲置存量土地项目。这 307 亿可不是随便撒出去的，覆盖的收储范围都明明白白公布出来了。

专项债八期的 17 个项目，总投资约 209 亿，主要集中在广州市和惠州市的土地储备；专项债九期的 69 个项目，总投资 263.81 亿，涉及珠海、汕头、佛山等 17 个城市的土地储备。广东省这一操作，那可是给全国带了个好头，相当于把财政收储的 “弹药库” 给打开了，后续肯定会有更多的省份和城市跟进，加入到专项债资金收储存量土地和商品房的队伍中来。

咱再把时间往回调一调，看看这财政收储的进程。去年 5 月 17 日，随着史诗级救市政策的出台，财政收储去库存的序幕就拉开啦。央妈当时专门设置了 3000 亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业用合理价格收购已建成未出售的商品房，用来做配售型和配租型保障房。到了 9 月份，央妈更是加大了支持力度，把资金支持比例从 60% 提高到 100%，资金规模也从 3000 亿升级到了 5000 亿。10 月，财爸又表示地方可以安排专项债券来收购存量商品房用作保障性住房。11 月份，自然资源部也发通知，要求运用地方专项债券资金加大收储存量闲置土地的力度。后面各种会议也频繁提及房地产的财政收储，但实际落地的时候，却因为各种卡点问题，进展并没有想象中那么快。

这财政收储可是要花钱的呀，钱花得值不值，大家都得慎重考虑。最关键的就是收储价格这个问题。不管是收储存量商品房还是闲置存量土地，价格定高了，收储方压力山大，毕竟地方和城市本身债务压力就不小，还得从牙缝里挤钱出来收储，确实不容易；价格定低了，房企又不愿意，要是收储价格连已经融的资都覆盖不了，房企卖出去不仅赚不到钱，可能还要倒贴，尤其是那些已经穷得叮当响的房企，还得自己拿钱给土地解押，他们肯定不愿意啊。所以，这收储价格的矛盾，就成了财政收储工作进展缓慢的主要原因。

不过，今年专项债的实际落地，让收储的资金池一下子扩大了不少。广东省这第一步专项债资金收储，就像投下了一颗石子，激起了千层浪。按照华泰证券的测算，如果三年完成收储，每年收储资金都在 5800-7800 亿左右。这数字可了不得，咱以后别光盯着行政性政策放开了，只要看看每个月财政收储的规模，就能大概知道救市的进度啦。

但咱也得清楚，房地产行业去库存现在还只是处于前期。根据克尔瑞的数据，从 2022 年开始，商品住宅的待售面积就一直在持续增加。截止到 2024 年年末，商品住宅待售面积还有 75327 万㎡，到现在全国的库存面积还没找到下降的拐点呢。不同城市之间的库存差别也挺大，像深圳这种城市，库存去化周期比较短，很多一二线城市虽然库存去化需要点时间，但好歹凭借市场的购买力，假以时日还是能消化到合理水平的。可三四线城市就惨了，尤其是那些人口净流出的三四线城市，去库存难度那叫一个大，这时候就得靠财政收储来发力啦。

而且，商品住宅的财政收储相比土地收储，实施起来更难。地方国企收储存量商品房，得考虑成本和收益的平衡，现在很多城市的租售比相对较低，地方国企一算账，发现根本就 “算不过来”，所以存量土地收储就成了 2025 年财政收储的重头戏。除了专项债资金收储，还有一种土地置换的收储方式，这方式因为不需要资金支出，所以进展那叫一个快。

2024 年 11 月，越秀和广州市土地开发中心签了广州大干围 2 宗土地的收储协议，预计能拿到 15.29 亿补偿，这两块地从商业用地调整成居住用地，后期会重新供应出让。2024 年 12 月，万科又重新拿到广州番禺南站三宗地块，这三宗地原本是商业用地，2023 年万科退地拿到货币返还，后来地块调整为居住用地，万科又拍了下来，把那些低效土地给盘活了。2025 年啊，肯定还会有更多闲置土地收储的案例出来，闲置土地收储和存量商品房收储的规模也会一点点上来的。

宝子们，咱也得明白，这财政收储可不是万能的，它虽然能在一定程度上缓解楼市的库存压力，但背后也反映出一些更深层次的问题。比如，为啥会有这么多闲置存量土地和商品房呢？这难道不值得我们深思吗？一些地方政府在土地出让和城市规划上，是不是也存在一些盲目追求短期利益、缺乏长远规划的问题？还有那些房企，为了追求高利润，过度开发，导致市场供大于求，现在只能靠财政收储来 “救命”，他们自身是不是也应该反思一下自己的经营策略呢？

而且，这财政收储的资金来源也是个关键问题。虽然专项债的发行在一定程度上缓解了资金压力，但地方财政本身债务压力就很大，长期依赖专项债进行收储，会不会带来新的债务风险呢？这就像一个人本身就负债累累，又去借钱来填补其他窟窿，短期看似解决了问题，长期来看，债务雪球越滚越大，那可咋整？

所以说，2025 年的楼市救市，财政收储只是开始，后续还需要政府、房企以及整个行业进行深刻的反思和改革，才能让楼市真正走上健康稳定发展的道路。咱也期待着，在这场楼市救市的大戏中，能有更多的智慧和力量汇聚起来，让老百姓都能住上安心房、舒心房。